最近上海等部分地区房价暴涨，这一现象本身的前因后果，已经有很多解说，自不必重复。但笔者感兴趣的是，主要体现为房地产价格的资产价格上涨与体现为环境质量、资源能源效率等的绿色发展之间存在什么关系。

　　从世界各国的发展来看，资产价格的快速上涨，比如当下的房地产价格上涨，并非经济发展的常态。相对于均衡的发展速度来看，这更像是经济内部发生的某种冲击。正是因为其非均衡性，这样的冲击无一例外都不可持续，最多维持一段时期，然后开始向常态转变。

　　资产价格的快速上涨有其特定的成因，并非可以简单重复。这意味着，我们可以较好地将其与发展过程中的其他社会经济特征进行比较，看看它们之间的相互影响关系。

　　为什么有必要看绿色发展与资产价格之间的关系？一个是环境指标，另一个则是经济指标（宏观经济），两者之间会有什么关系？其实，经济指标与环境指标之间有非常典型的规律，即环境库兹涅茨曲线随着收入水平的提高，环境质量会先坏后好。

　　但是，这与资产价格这个经济指标有何关联？问题的关键就在于，环境库兹涅茨曲线所揭示的这个规律是需要某种传导机制的，经济指标上的某些变化会通过各种机制传递给环境。

　　正因为如此，传统意义上环境库兹涅茨曲线的形成就有技术、规模、结构和收入等方面的传导效应。不过，这些效应都是假定资产价格不动或者比较确定的情况下得出的结论。但是，如果资产价格发生变化了呢？比如资产价格的暴涨，对于这几个效应会不会有影响？结论是肯定的，显然会有影响。

　　比如，就技术进步而言，如果资产价格暴涨，最直接的冲击就是提高了环保类技术产品的研发和生产成本，降低了其投资回报率；间接的冲击可能还包括挤占技术研发资金，以及改变研发预期，当然还可能会对研发人才的供给和流动造成一定影响。

　　总体上，资产价格的每一轮暴涨都会在不同程度上延缓经济增长通过技术进步对环境质量的改善过程。这是资产价格对绿色发展影响的形式之一。当然，有关其具体的影响程度，有必要通过更多的研究得出最终结论。

　　另外，资产价格对于绿色发展的另一重影响形式表现为对环境政策的消解。

　　比如，当下我们在环境规制上普遍认同环境排污权交易的方式。在一般意义上，排污权交易显然有利于提高环境政策的效率。但是，研究表明，如果同期资产价格水平出现某种与经济发展不相符合的波动方向，如价格的刚性甚至是非理性逆向暴涨，其结果是排污权交易政策会反过来放大经济的波动，进而形成环境保护造成经济下行的假象，最终损害到绿色发展的政策基础。

　　此外，在绿色发展与资产价格的关系中，还值得探究的是，既然资产价格的暴涨（以及暴跌）属于非理性的经济冲击，那么，这种冲击到底是发生在绿色发展的哪个阶段上为好？

　　从日本的经验看，显然，在资产价格暴涨之前（也就是上世纪的80年代左右），它已经基本完成了绿色发展的最初阶段，即环境质量已经越过库兹涅茨曲线的顶峰，由坏转好。同时，美国的房价暴涨阶段（2000年后的10年内）也同样是发生在绿色发展的完工阶段。换句话说，就总体资产价格水平而言，在绿色发展的过程中，这些发达国家的资产价格水平都是比较平稳的。

　　我们尚无法得知这一规律背后的全部经济学含义，但有一点可以推测的是，在环境质量真正得到改善之前，资产（房产）无法实现较高的内在价值。因此，无法构成暴涨所必需的价值基础，而在此条件下，假如出现暴涨，只能说明市场机制出现了某种失灵。

　　如果从宏观经济的大尺度来看，在绿色发展没有实现之前，很大部分的GDP仍然要投入到绿色发展的过程中，因而实际的GDP水平并没有表面上这么高。虚高的GDP以及人均收入无法代表真正的经济发展水平。虚高的房价其实也无法掩盖绿色发展不足背后的种种生态环境问题。如果不尽快解决这些绿色发展的关键问题，恐怕房价的暴跌或长期下滑也是迟早的事，而且我国房价的暴跌和下滑可能要比美日等国来得更加猛烈，更具破坏性，这不得不引起我们警惕。